کد مطلب: ۵۲۱۹
تعداد بازدید: ۲۱۴
تاریخ انتشار : ۲۱ دی ۱۴۰۰ - ۰۹:۰۲
اقتصاد اسلامی| ۲۵
اجاره به شرط تملیک، قرارداد اجاره‌ای است که در آن شرط می‌شود؛ چنانچه مستاجر به مفاد قرارداد عمل نموده و اجاره بها را در سررسید یا سررسیدهای مشخص شده بپردازد، موجر در پایان قرارداد اجاره یا تسویه کل اجاره بهاء، عین مستاجره را به ملکیت مستاجر درآورد.

بخش پنجم ـ احکام اختصاصی معاملات بانکی| ۵

 

گفتار چهارم ـ تسهیلات اجاره به شرط تملیک


مقدمه


اجاره به شرط تملیک قرارداد جدیدی است که برای اولین بار، به عنوان آیین نامه موقت اجرایی مصوب ۲۶/۸/۱۳۶۱ شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۸/۶/۱۳۶۲ وارد حقوق ایران شده است.
در کتاب‌های متداول فقهی و حقوقی بحث چندانی در مورد اجاره به شرط تملیک صورت نگرفته است؛ اما مراجع تقلید معاصر در رساله‌های عملیه و نیز برخی از شارحین حقوق مدنی مطالبی در مورد این عقد مطرح کرده‌اند.[1]
این قرارداد شیوه مناسبی برای تأمین نقدینگی و رفع کمبود منابع مالی مورد نیاز مشتریان می‌باشد؛ همچنین برای پیشگیری از معوق شدن بدهی در فروش نسیه محسوب می‌شود. در ادامه تعریف فقهی و حقوقی قرارداد اجاره و اجاره به شرط تملیک و احکام اساسی آن بیان می‌گردد؛ سپس تسهیلات اجاره به شرط تملیک بانکی و شرایط آن و نیز کاربردهایش در بانکداری بدون ربا شرح داده می‌شود.


تعریف اجاره به شرط تملیک


اجاره در لغت به معنای رهانیدن و به فریاد رسیدن است.[2] و در اصطلاح عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین (موجر)، مال بادوام خود را در برابر دریافت اجاره‌بهای معین، برای مدت معین، در اختیار طرف دیگر (مستاجر) قرار می‌دهد.[3]
اجاره به شرط تملیک، قرارداد اجاره‌ای است که در آن شرط می‌شود؛ چنانچه مستاجر به مفاد قرارداد عمل نموده و اجاره بها را در سررسید یا سررسیدهای مشخص شده بپردازد، موجر در پایان قرارداد اجاره یا تسویه کل اجاره بهاء، عین مستاجره را به ملکیت مستاجر درآورد.[4]
البته نحوه تملیک در پایان مدّت اجاره، تابع تراضی طرفین می‌باشد و حتی گاهی اجاره بهایی که مستأجر در طول مدت اجاره پرداخت می‌کند به‌عنوان ثمن بیع محسوب گردیده و در پایان اجاره، بدون این‌که وجه دیگری از مستأجر اخذ گردد تملیک می‌شود. در این صورت همانند فروش اقساطی خواهد بود و تنها تفاوتش در این است که در فروش اقساطی از ابتدای واگذاری کالا، مشتری مالک آن شده و حق انتقال به غیر را دارد. امّا در اجاره به شرط تملیک تا پایان مدت اجاره، ملک به نام موجر می‌باشد و مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد و در واقع این عقد باعث اطمینان بیشتر به پرداخت اقساط توسط مشتری می‌باشد.


ارکان اجاره به شرط تملیک


طرفین عقد (متعاقدان)


در اجاره اموال، کسی که اجاره‌دهنده است «موجر» و کسی که اجاره‌کننده است «مستأجر» نامیده می‌شود.[5]


عوضان


در عقد اجاره، عوضین عبارتست از «منفعت عین مستأجره» که از طرف موجر به مستأجر تملیک می‌شود و «اجرت» (اجاره بها) که از طرف مستأجر به موجر پرداخت می‌شود.
در مورد شرایط عین مستأجره و عوض و منفعتی که واگذار می‌شود نکات زیر به تفکیک بیان می‌شود:


شرایط عین مستأجره و منافع آن


۱. عین مستأجره باید از چیزهایی باشد که با استفاده از منافع آن، اصلش از بین نرود. بنابراین اجاره نان و امثال آن برای خوردن صحیح نیست.[6]
۲. عین مستأجره باید معین باشد بنابراین اگر مردّد بین چند چیز باشد اجاره آن صحیح نیست.[7]
۳. عین مستأجره باید معلوم باشد و معلوم بودن آن یا به مشاهده است و یا به ذکر اوصاف.[8]
۴. عین مستأجره قابل تسلیم به مستأجر باشد.[9]
۵. عین مستأجره باید ملک موجر باشد.[10]


شرایط عوض (اجاره‌بها)


۱. هر مال مشروعی اعم از عین خارجی، منفعت، حق قابل انتقال، عمل و کلی فی‌الذمّه می‌تواند عوض اجاره باشد.[11]
۲. اجاره‌بها باید معلوم و معین باشد لذا مال مبهم و مردد بین چند چیز نمی‌تواند اجاره‌بها واقع شود.[12]


احکام اساسی عقد اجاره


۱. مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده، تعدّی یا افراط نکند.
۲. عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده است استفاده نماید.
۳. مستأجر امین است و نسبت به عیوبی که در طول مدت اجاره به عین مستأجره وارد می‌شود مسؤولیتی ندارد مگر اینکه با تفریط یا تعدّی او، خسارتی به عین مستأجره وارد آید که در این صورت ضامن است.[13]
۴. عین مستأجره می‌تواند مستقل یا مشاع باشد و در صورت مشاع بودن تسلیم عین مستأجره منوط به اذن شریک یا شرکاء دیگر می‌باشد.[14]
۵. مقدار منفعتی که به مالکیت مستأجر درمی‌آید باید معلوم باشد؛ تعیین مقدار منفعت متناسب با طبیعت عین مستأجره صورت می‌گیرد.[15]
۶. در اجاره اموال مستأجر از حین عقد مالک منفعت می‌شود. هم‌چنین از حین عقد، موجر مالک اجاره‌بها می‌شوند.[16]


تسهیلات اجاره به شرط تملیک بانکی


همانطور که گفته شد قرارداد اجاره به شرط تملیک برای اولین بار به عنوان آیین نامه موقت اجرایی مصوب ۲۶/۸/۱۳۶۱ شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۸/۶/۱۳۶۲ وارد حقوق ایران شده است.
در تسهیلات اجاره به شرط تملیک، بانک، اموال بادوام (مانند مسکن، ماشین سواری، ماشین آلات و...) مورد نیاز مشتری را به صورت نقد از فروشندگان یا تولیدکنندگان، خریداری نموده و به صورت اجاره به شرط تملیک با لحاظ سود بانکی به مشتری واگذار می‌کند.
با استفاده از این روش، بانک‌ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش قسمت اعظم بخش‌های مختلف اقتصادی، اعم از امور صنعتی، کشاورزی، معدنی و خدماتی و نیز مسکن به عنوان مؤجر مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک نمایند.
روش کار به این صورت است که متقاضی بعد از تعیین نوع کالا یا اموالی که نیاز دارد تعهدی به بانک می‌سپارد مبنی بر این‌که به محض اعلام بانک در مورد آماده بودن کالا و یا اموال موضوع تقاضای وی، نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نماید، به این ترتیب پس از آنکه کالا یا اموال مورد تقاضا توسط بانک فراهم شد به عنوان اجاره، تحویل متقاضی می‌گردد و در صورت وفای به قرارداد، کالا و مال مذکور در پایان مدت قرارداد، به مالکیت مستأجر در خواهد آمد.
در قرارداد اجاره به شرط تملیک مبلغ کل مال‌الاجاره، تعداد و میزان هر قسط مال‌الاجاره و نیز مدت قرارداد تعیین می‌شود و از آنجایی که تا پایان قرارداد موضوع اجاره در مالکیت بانک است شرایط مورد نظر بانک از نظر حفظ و نگهداری و کاربرد صحیح مورد اجاره، عدم واگذاری به غیر، پرداخت هزینه‌های تعمیرات، مالیات‌ها و امثالهم در قرارداد قید می‌شود. میزان مال‌الاجاره در مورد موضوع اجاره به شرط تملیک با در نظر گرفتن قیمت تمام شده و سود بانک تعیین می‌گردد.

 

خودآزمایی

 

1- تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی چیست؟
2- اجاره به شرط تملیک شیوه مناسبی برای برطرف کردن کدام موضوعات می‌باشد؟
3- روش کار بانک در تسهیلات اجاره به شرط تملیک را بیان کنید.

 

پی‌نوشت‌ها

 

[1]. مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه، مجموعه آرای فقهی قضایی در امور حقوقی، ج۱، ص ۲۷ تا ۲۹؛ کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، معاملات معوض، عقود تملیکی (عقود معین)، ج۱، ص ۷۶.
[2]. فرهنگ فارسی عمید: ۷۶.
[3]. العروة الوثقی: ۲/۳۹۷؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۲۴؛ توضیح المسائل مراجع: ۲/۳۲۱ (تعریف آیت الله مکارم از اجاره)؛ ماده‌ی ۴۶۶ ق.م.
[4]. مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه، مجموعه آرای فقهی قضایی در امور حقوقی، ج۱، ص ۲۷ تا ۲۹.
[5]. اجاره دو نوع است: اجاره اموال (اعیان) و اجاره اشخاص (منافع)؛ در اجاره اموال، منافع مال به تملیک مستاجر در می‌آید اما در اجاره اشخاص، شخصی اجیر می‌شود که کار یا خدمتی را به نفع دیگری انجام دهد. با توجه به اینکه تسهیلات اجاره به شرط تملیک بانکی، از نوع اجاره اموال (اعیان) می‌باشد، به جهت رعایت اختصار، از ذکر احکام اجاره اشخاص (منافع) صرف‌نظر می‌شود.
[6]. العروة الوثقی: ۲/۳۹۸؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۲۵؛ توضیح المسائل مراجع: ۲/۳۲۶؛ ماده‌ی ۴۷۱ ق.م.
[7]. العروة الوثقی: ۲/۳۹۸ و ۴۰۰؛ تحریرالوسیله: همان؛ توضیح المسائل مراجع: همان؛ ماده‌ی ۴۷۲ ق.م.
[8]. العروة الوثقی: ۲/۳۹۸؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۲۵؛ توضیح المسائل مراجع: ۲/۳۲۶.
[9]. العروة الوثقی: ۲/۳۹۸؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۲۵؛ توضیح المسائل مراجع: ۲/۳۲۶.
[10]. العروة الوثقی: ۲/۳۹۸؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۲۵؛ توضیح المسائل مراجع: ۱/۳۲۷.
[11]. تحریرالوسیله: همان.
[12]. تحریرالوسیله: همان؛ العروة الوثقی: ۲/۴۰۱؛ توضیح المسائل مراجع: ۲/۳۳۱.
[13]. العروة الوثقی: ۲/۴۲۲؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۳۶؛ ماده ۴۹۳ ق.م.
[14]. العروة الوثقی: ۲/۴۲۱؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۳۲؛ ماده ۴۷۵ ق.م.
[15]. العروة الوثقی: ۲/۴۰۰؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۲۵.
[16]. العروة الوثقی: ۲/۴۱۱؛ تحریرالوسیله: ۱/۵۲۹.

دفتر نشر فرهنگ و معارف اسلامی مسجد هدایت

حجت‌الاسلام والمسلمین جواد عبادی

ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر: